Retour sur le webinaire " Stratégies foncières, outils de revitalisation"

Ce webinaire a réuni 120 personnes autour des témoignages de : 

• Sylvain Brillet, directeur général de l’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine
• Michel François, maire de Dissay, vice-président au Développement Économique de Grand Poitiers et vice-président Sobriété foncière des activités du Smasp-Scot du Seuil du Poitou (86)
• Françoise Douste, maire de Gaste et présidente de la communauté de communes des Grands Lacs (40)
• Laurence Rouède, Vice-Présidente du Conseil Régional Nouvelle-Aquitaine en charge du développement et de l'équité des territoires et des contractualisations et Présidente de l’Établissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine a proposé son regard sur les échanges pour conclure la discussion. 
   

Pour Sylvain Brillet, directeur général de l’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine, le foncier est un objet, une matière première pour tous les projets, qu’ils soient d’habitat, d’économie, de mobilité, d’équipement public, d’agriculture… 
Cet objet est dimensionné au travers du cadastre : tous les fonciers non cadastrés représentent donc un bien commun, un autre type de ressource. 

Cette ressource foncière est limitée. 

Sur cette ressource, s’applique dans nos sociétés le droit de propriété, construction intellectuelle humaine. Ce droit protégé donne la possibilité de cultiver le bien, d’en percevoir les fruits (rente), et d’en disposer (le vendre, l’acheter, le démolir…). 
L’usage du foncier, et les restrictions qui lui sont portées par l'État, sont donc éminemment politiques. 

Les politiques de sobriété foncière croisent plusieurs dimensions : déplacement, consommation carbone, maîtrise des coûts de l’aménagement, préservation de la biodiversité, gestion de la ressource en eau, baisse de l’artificialisation des sols, allocation et rendement de la ressource foncière (m2 consommé/richesse économique créée) … 

Un projet de territoire est un projet politique, porté par le territoire et ses acteurs, qui traite des politiques de développement (habitat, économie), mais aussi de la question de la répartition des usages sur un territoire limité. 
C’est là que l’on retrouve le sujet de la sobriété foncière : comment mobiliser l’existant ? Pour quels usages ? 
Une politique de maîtrise du foncier par les collectivités n’est pas un objectif en soi : elle doit servir le projet de territoire.

• Utiliser des outils d’observation, pour avoir la connaissance objective des dynamiques à l'œuvre sur le territoire : transactions immobilières, marchés… 

          Aujourd’hui, une multitude de données publiques existent : DVF, UrbanSimul, Vigifoncier … 

• Mobiliser tous les outils réglementaires à disposition de l’élu, à activer en cohérence : EPF, aides, pouvoirs de police, mesures conservatoires, jusqu’à l’expropriation.
• Faire travailler ensemble les partenaires autour de l’élu : communiquer sur la stratégie foncière, la partager avec transparence et pédagogie et convaincre les acteurs de s’intégrer dans cette démarche.
• Intégrer la stratégie foncière à la gouvernance de la collectivité, avec des acteurs dédiés, une comitologie liant les sujets stratégiques et opérationnels et un système de délégation des pouvoirs pour faciliter l'activation des leviers opérationnels. 
   

Communauté de communes des Grands Lacs - commune de Gaste 

La communauté de communes des Grands Lacs est située dans les Landes, au sud du bassin d’Arcachon. Elle compte 30 000 habitants. 
La communauté de communes des Grands Lacs rassemble trois villes : Parentis, Biscarrosse et Sanguinet, et quatre villages : Ychoux, Gaste, Lux et Sainte Eulalie. C’est un petit Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI), ce qui facilite le dialogue et l'esprit communautaire. 
Gaste est un petit village touristique, situé au bord du lac de Parentis et de Biscarrosse, membre de la communauté de communes des Grands Lacs. 
Il rassemble 800 habitants en hiver, contre 4 000 en été. 
Avec trois campings et trois ports, il fédère une forte activité touristique et fait donc face aux enjeux liés à un marché du logement tendu.

Aujourd’hui, l’attractivité du bassin d’Arcachon impacte les petites communes du territoire des Grands Lacs : l’enjeu est de ne pas se laisser déborder dans les années à venir. 
Les petites communes doivent mettre en place des stratégies foncières, utiliser les outils à leur disposition et s’entourer de partenaires pour agir. 

Au sein de la communauté de communes, une méthode de travail transversale est mise en place pour aborder entre pôles le sujet de la stratégie foncière, particulièrement entre le pôle développement économique et le pôle urbanisme habitat. 
La communauté de communes porte une attention particulière à l’accompagnement des plus petites communes, qui n’ont pas d’ingénierie. 

Dans le centre-bourg de Gaste, après une requalification de l’espace public, une friche commerciale privée posait question. La commune y projetait l’installation de commerces et de logements sociaux en R+1.

Pour pallier son manque d’ingénierie en interne, la commune s’est entourée de partenaires : 
 

• Avec l’aide de l’EPFL, le foncier a été racheté en arrangements à l’amiable. 
• La Chambre de commerce et d'industrie (CCI) a réalisé une étude sur les commerces pertinents à installer dans le centre bourg : une épicerie élargie, un salon de coiffure, un espace paramédical et un restaurant-bar
• La Société d'Aménagement des Territoires et d'Equipement des Landes (SATEL) ont soutenu le projet avec de l’ingénierie : dépose de demande de fonds vert, 
• Le PETR Landes Nature Côte d’Argent a accompagné la commune pour réaliser une demande de financement LEADER
• Le bailleur social XL Habitat réalisera l’opération de création de logements 
• La région Nouvelle-Aquitaine et le Département des Landes soutiennent financièrement le projet 
• La communauté de communes, grâce à son manager de territoire, a permis le contact avec les futurs commerçants 
   

Ainsi, la commune n’investit que 15 000 euros (de quoi racheter la licence 4 du bar), sur un projet chiffré à 2,5 millions d’euros. 
 

Scot Seuil de Poitou 

Le Scot Seuil du Poitou est porté par un Syndicat Mixte qui rassemble quatre EPCI du nord de la Vienne : les communautés de communes du Haut Poitou et des Vallées du Clain, ainsi que Grand Poitiers et Grand Châtellerault.

Ce territoire est marqué par de forts contrastes : 350 000 habitants sur 3300 km2, avec des secteurs très ruraux, avec une économie agricole et d’autres plus périurbaines et d’autres très urbains. Ce territoire a longtemps bénéficié d’une certaine abondance foncière, a beaucoup pratiqué l’étalement urbain.

Le Scot a été élaboré entre 2017 et 2019 et validé en 2020. Le Syndicat Mixte a travaillé à un Scot ambitieux, dont la volonté était de consolider l’armature territoriale et d’équilibrer les développements.

Si ce Scot avait déjà proposé des objectifs ambitieux en termes de consommation foncière, il est aujourd'hui revu, car il ne correspond plus aux objectifs légaux actuels (Loi Climat et Résilience, SRADDET…). 

• Pour avoir une approche à l’échelle du territoire et définir une stratégie globale 
• Pour partager les travaux menés et dépasser les frontières artificielles 
• Pour mettre un coup d’arrêt collectif aux extensions 
• Pour pouvoir mobiliser des moyens plus importants pour une étude plus poussée 

En se penchant sur le sujet du foncier, le SMASP a porté une attention particulière à la valorisation des friches. Ils constatent un potentiel inexploité, mais aussi un fort manque de connaissance des situations. 
Ils ont donc mené un large travail de recensement et de diagnostic des friches du territoire dans un processus de deux ans. 
Cela est passé par : 

• une analyse géomatique du territoire, qui a déterminé 900 locaux vacants 
• une enquête auprès des communes, élus et techniciens, qui a permis de confirmer 150 friches mutables
• l’appel à un bureau d’étude pour réaliser un prédiagnostic de 81 friches, créant des fiches descriptives pour chaque site 
• des diagnostics approfondis sur 5 sites divers pour étudier les potentiels de mutabilité, permettant de chiffrer le budget nécessaire et de servir d’exemples pour les autres friches du territoire : état des bâtiments, enjeux paysagers et de biodiversité, desserte en réseaux, pollution du sol… 

À l'issue de ce diagnostic, le SMASP a constaté une remobilisation potentielle de 57 hectares et estimé un budget d'environ 50 millions d’euros pour remobiliser ces sites. 

Pour financer le budget d’environ 200 000 euros de l’étude, le SMASP a été accompagné par la Région Nouvelle Aquitaine à hauteur de 40%, l’Ademe à hauteur de 27%. Le SMASP a pris en charge l’étude à hauteur de 27%, et les EPCI ont contribué à hauteur de 6%. 

L’Ademe et les services de développement économique des EPCI ont accompagné l’étude sur les aspects techniques. 
 

Aujourd'hui, ce travail est à disposition des élus du territoire en tant qu’outil d’aide à la décision pour leurs stratégies locales, notamment pour les PLUI en cours de réflexion. Remobiliser les friches, particulièrement le quart diagnostiqué à faibles enjeux et à faible coût, permettra d’éviter la consommation nouvelle de foncier ENAF. 
Se saisissant de la dynamique, la communauté urbaine du Grand Poitiers a intégré à sa politique de développement économique une aide à la réhabilitation pour les entreprises souhaitant s’installer dans des friches commerciales.

L’action du Scot sur le sujet foncier a permis de décrisper les échanges autour du sujet foncier et notamment de la sobriété foncière, d’objectiver les réalités des différents territoires qui le composent, de montrer qu’une stratégie foncière profite à tous.

Les deux témoignages d’élus prouvent à quel point les stratégies foncières doivent être réfléchies sur des échelles multiples : un diagnostic au niveau d’un Scot, des stratégies opérationnelles au niveau de l’EPCI, des réalisations concrètes au niveau communal.

Mais elles doivent aussi s’articuler autour d’échelles temporelles, notamment celle de la planification urbaine et de la rédaction de PLU(I). 
 

Lors de son intervention, Laurence Rouède a rappelé que la stratégie foncière doit également se penser à l’échelle régionale, comme en témoigne le diagnostic mené en amont du SRADDET, révélant que la Nouvelle-Aquitaine connaissait le plus fort rythme de consommation de foncier ENAF en France. Face à ce constat, la Région a fait des choix volontaristes, intégrés dans le SRADDET. Laurence Rouède a également souligné l'importance des SCoT pour partager la connaissance foncière à l’échelle des territoires et celle des EPCI pour élaborer des stratégies foncières cohérentes. Enfin, elle a montré qu’au sein des collectivités, la création d’une délégation dédiée au foncier peut entraîner une réorganisation bénéfique des services et renforcer la prise en compte de ces enjeux.

Pour territorialiser sa stratégie foncière, la région propose un accompagnement aux territoires via : 

• Un rôle de conseil aux territoires dans l’élaboration, l’évolution de leurs documents d’urbanisme (SCoT et PLUi hors SCoT), dans le cadre du rôle de personne publique associée de la Région
• Un guide de bonnes pratiques et des cahiers techniques thématiques pour présenter des documents d’urbanisme et des projets inspirants : Outils de mise en œuvre
• Des outils d’observation de la consommation foncière  : 
  • Observer l’occupation et  la consommation de l’espace : Observatoire NAFU 
    • Cartographier l’occupation régionale du sol : le site pigma
• L’animation du Club observation et stratégie foncière 
• un AMI portant sur trois volets : 
  • soutien à la conception de stratégies d'optimisation foncière à une échelle intercommunale
  • soutien à la conception de projets de densification douce d'îlots pavillonnaires
  • soutien à la conception de projets d'optimisation foncière des ZAE existantes

Unité planification et stratégie d’aménagement durable
Direction de l’intelligence territoriale, de l’évaluation et de la prospective
05 47 30 33 17 ou 05 57 57 74 55

Au-delà du ZAN - Entretien avec Franck Boutté. Pour aller au delà de la vision punitive du ZAN et entrer dans l’idée de terres « fertiles / non fertiles », nous vous invitons à consulter cet entretien.

De nouvelles formes d’habitat en milieu rural ? En 2023, le club régional observation et stratégie foncière a initié un cycle sur la thématique des « Formes urbaines & consommation d’espaces ». La rencontre de décembre 2024 s’est focalisée sur les nouvelles formes d’habitat en milieu rural. Consultez la synthèse ici. 

Faire la ville sur la ville. L’Atlas du foncier invisible de Selva&Maugin, appuyés par  l'Établissement Public Foncier de Nouvelle-Aquitaine (EPFNA) et la Société d’Equipement du Grand Poitiers (SEP)  est un manuel pour accompagner la transition des pratiques autour de la sobriété foncière. Il invite à faire « la ville sur la ville » sans consommer de nouveaux sols agricoles, forestiers ou naturels, en transformant, en réinvestissant et en optimisant le bâti déjà construit et le sol déjà artificialisé. Consultez-le ici !

Fiche outil - les stratégies foncières. Comment réaliser une stratégie foncière sur mon territoire ? Cette fiche outil présente les premiers pas pour initier la démarche.